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发布日期:2018-11-30    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告邹先生、罗女士起诉称:2012年9月25日,第三人唐女士购买了我们所有的坐落于XX县821号的房产。因该房产用地属集体土地性质,而第三人不是该集体组织成员,故第三人借用被告名义进行交易,并办理了产权变更登记手续。由于我们与被告没有房产交易的真实意思表示,实际是与第三人交易,而第三人借用被告名义进行交易,属以合法形式掩盖非法目的的行为,其合同效力显然无效。故,1、要求确认我们与被告关于坐落于XX县821号的房屋买卖合同无效。2、诉讼费用由被告承担。
  二、被告辩称
  被告闫女士答辩称:2012年9月2日,我与二原告签订了一份房屋买卖合同,二原告同意将其所有的坐落于XX县821号的房产出售给我,并办理了房产产权变更登记手续,且我与二原告系同村村民关系,名下没有其他房产,该房屋买卖合同有效;另该案已超过诉讼时效,故请求法院驳回二原告的诉讼请求。
  第三人唐女士述称:2012年9月2日,我借用被告的名义购买了二原告坐落于XX县821号的房产,我付了购房款180000元。因2012年9月2日签订的购房合同没有被告子女的签字,故2012年9月25日,我们三方又补充签订了一份房屋买卖合同。二原告与被告签订的房屋买卖合同是无效的。
  三、法院查明
  法院经审理查明:2012年9月25日,第三人唐女士购买了二原告所有的坐落于XX县821号的房产。因该房产用地属集体土地性质,而第三人不是该集体组织成员,故第三人借用被告名义进行交易,并办理了产权变更登记手续。现在二原告以房产交易并非其真实意思表示为由诉至法院。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:驳回原告邹先生、罗女士的诉讼请求。
  五、律师点评
  1、二原告与被告之间的房屋买卖关系是否第三人借名买房关系的问题。经对原告提供的原、被告与第三人等人于2012年9月25日签订的协议书和法院民事判决书进行综合分析,认为该协议书系当事人真实意思表示,当事人对上述二份书证未提出实质异议,与本案具有关联性,应予以确认,可以证明二原告与被告之间的房屋买卖关系系第三人借被告之名购买二原告房产的关系。
  2、本案所涉房产的购房款是谁支付、多少的问题。经对第三人提供的原告方出具给第三人的收条和原、被告于2012年9月2日签订的房屋买卖合同进行综合分析,靳律师认为当事人对上述证据未提出实质性异议,应予以确认。被告主张购房款为100000元系其支付但未提供证据证明,不予采信,第三人对房屋买卖合同约定的购房款金额与实际支付金额不符所述的理由符合交易习惯,故认定本案所涉房产的购房款为180000元系第三人支付。
  3、二原告与被告关于坐落于XX县821号的房屋买卖合同效力的问题。在本案中,第三人与原、被告之间系借名买房关系,第三人与被告之间形成了第三人借被告之名买房及约定房屋所有权归第三人所有的合同关系。二原告在明知被告与第三人达成借名买房关系的情况下,仍与被告达成了房屋买卖,并据此向登记机构表达关于房屋所有权登记的合意,该房屋买卖合同未违反法律规定,依法成立,二原告与被告关于坐落于XX县821号的房屋买卖合同有效。
  4、本案所涉房产所有权的归属问题。在房屋买卖关系中,法律赋予不动产登记物权转移的效力,未经登记,不发生物权效力。房屋的权属不能仅依当事人的约定而发生变动,需经登记才能完成物权变动,本案第三人与被告虽对房屋所有权进行了约定,该约定仅具有债权效力,第三人并未取得房屋所有权,被告因此对第三人负有协助办理房屋所有权转让登记的义务,第三人成为该关系下的债权人,故第三人非涉案房屋所有权人,而被告根据其与二原告达成的房屋买卖合意完成了房屋所有权登记,合法取得了房屋所有权。
  5、本案是否超过诉讼时效的问题。二原告的诉讼请求为确认房屋买卖合同无效,合同无效是合同效力的一种状态,其并不是债权请求权,并不适用两年诉讼时效的规定,故本案不存在超过诉讼时效的问题。
二原告要求确认二原告与被告关于坐落于XX县821号的房屋买卖合同无效,而合同是否无效必须符合法律规定,在本案中不存在法律规定合同无效的情形。

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