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发布日期:2019-06-06    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告金某诉称,2017年2月22日,原告与被告陆某经被告A公司、被告韩某居间签订《房屋买卖协议书》,约定陆某将601室92.27平米房屋以1460000元价格出售给原告,原告依约交付给被告定金50000元,并交纳中介费14600元,原告一直积极履行合同,不料,2017年4月1日政府发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,规定“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明”,原告因不具备户籍且没有两年社保或个税证明,无法继续履行房屋买卖合同。因限购政策原因,原告与三被告协商解除合同,退还费用,但三被告拒不退还定金、中介费,无奈原告特诉至法院,向法院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告陆某于2017年2月22日签订的《房屋买卖协议书》;2、判令被告陆某返还给原告定金50000元;3、判令被告A公司、被告韩某共同退还给原告中介费14600元;4、诉讼费用由三被告承担。
  2、被告辩称
  被告陆某辩称,双方签订协议后,我方积极履行合同义务,我积极筹款还房屋尾款,虽然现在限购政策出现,但原告可以办理人才引进,通过此途径购买我房屋,但原告现在不买了,所以我不退还原告房屋定金。
  被告A公司辩称,我们为原、被告提供房屋买卖服务了,不同意退还原告的中介费。
  被告韩某辩称,与A公司的答辩意见一致。
  二、法院查明
  北京市朝阳区法院查明:原、被告经A公司提供居间服务于2017年2月22日签订房屋买卖协议书,协议约定, 601室92.27平米房屋以1460000元价格出售给原告,房屋价款为1460000元。房屋买卖协议书签订后,原告向被告陆某支付购房定金50000元,并给付A公司中介费14600元,A公司出具收条一份,收款人为A公司员工韩某。2017年3月31日,政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》并于2017年4月1日起实施,限购政策实施后,因原告非本市户籍,不具备购房资格,原告要求与被告陆某解除合同,退还定金,被告陆某不同意。原告要求被告A公司房屋信息咨询部、被告韩某退还中介费14600元,二被告均不同意。
  三、法院判决
  北京市朝阳区法院判决:
  1、解除原告金某与被告陆某签订的房屋买卖协议书;
  2、被告陆某返还原告定金50000元;
  3、被告A公司返还原告中介费8760元;
  4、驳回原告其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,原告与被告签订的《房屋买卖协议书》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。但根据政府办公厅发布的《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,原告已不具备购房资格,不能购买被告房屋,导致双方签订的《房屋买卖协议书》无法继续履行。根据相关法律规定,因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,收受的定金应当返还。本案中,原告在签订《房屋买卖协议书》后,就因限购政策的出台丧失了购买被告房屋的资格,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行的情形,故对原告要求解除房屋买卖协议书、返还定金的诉讼请求,法院予以支持。原告要求被告A公司、被告韩某共同退还给原告中介费14600元,因被告韩某系被告A公司的工作人员,其行为系职务行为,原告要求其个人承担返还定金的责任,证据不足,法院不予支持。
  原告要求A公司退还中介费14600元,被告A公司表示反对,认为已经完成了居间中介的义务,原告不能实现合同的目的是政府的政策导致,但原告主张与卖方尚未进行官方的网签合同,并且不能实际收房,中介方的大部分义务尚未履行,收取全款不合理,对此法院依据公平原则予以酌定,被告A公司应适当返还原告给付的中介费,以60%为宜。本案经调解,未达成一致意见。
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