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发布日期:2019-07-11    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告文某诉称:
  文某、范某、某房产公司于2016年2月26日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》,约定范某将其所有的坐落于大兴区某房屋出售给文某,文某于当日支付定金20000元。
  范某未按照合同约定将房屋交付给文某占有使用,但当文某及某房产公司通知范某前往银行办理付款及过户手续时,范某却不予配合,故提出诉讼请求:范某、某房产公司继续履行双方于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;范某、何某、某房产公司立即协助文某办理坐落于大兴区某房屋的产权变更手续;范某、何某向文某交付大兴区某房屋;范某向文某支付违约金。
  2、被告范某辩称:
  不同意文某的诉讼请求,文某负有先行支付合同价款的义务。实际上,文某未按合同约定履行支付价款的合同义务,范某有权拒绝过户,并且范某已经向文某主张解除双方之间的房屋买卖合同。
  3、被告何某辩称:何某、范某于2016年3月1日办理了离婚登记手续,在签订房屋买卖合同时,已就冠军彩票登录问题达成了一致意见。涉案房屋由范某单独所有,故何某对范某出售房屋的全部行为认可。其余答辩意见同范某一致。
  4、被告某房产公司辩称:
  如果合同可以继续履行,某房产公司愿意配合办理相关手续,交付房屋与某房产公司无关,要求某房产公司支付违约金没有合同依据,不同意承担诉讼费用。
  5、范某反诉称:
  2016年2月26日,范某与文某签订《房屋买卖合同》,合同约定:范某(出卖人)以169.5万元的价格将位于北京市大兴区某房屋出售给文某(买受人)。同日,范某(甲方)与文某(乙方)签订《补充协议》。
  上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后,至今范某收到20000元定金,剩余房价款文某未支付。文某违反双方合同的约定,并且已经达到合同解除条件。因此,范某根据《民事诉讼法》相关规定提起反诉,请求:解除2016年2月26日范某与文某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;文某协助范某办理北京市大兴区某房屋的解除网签备案登记手续;文某向范某支付违约金33.9万元。
  6、文某针对范某的反诉辩称:
  文某不存在违约行为,范某无权要求解除合同,也无权要求文某支付违约金。
  文某自始至终具备支付全款的能力,并同意随时支付剩余房款,因此,不同意办理解除网签备案登记的手续。也不同意承担本诉及反诉费用。
  二、法院查明
  2016年2月26日,文某(买受人)与范某(出卖人)经某房产公司居间介绍,签订房屋买卖合同,合同约定:
  范某所售房屋坐落为北京市大兴区(简称:涉案房屋),房屋性质为经济适用住房。该房屋未设定抵押,出卖人未将该房屋出租,甲方陈述并保证该房屋无任何权利限制情况,经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为人民币1000000元整;经买卖双方协商一致,该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民695000元,上述作价款项由买受人一并支付给出卖人;买受人向出卖人支付定金人民币20000元整;双方协商一致同意采取买受人以自有资金交易(即全款交易)的交易方式:买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前,买受人应付清全部房屋价款。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款,则依据双方签署的银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。具体付款方式及期限的约定见补充协议;买卖双方同意,出卖人与买受人应于本合同签署后30个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续;出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后,于10个工作日内将该房屋交付给买受人。
  第十条,违约责任:(一)逾期交房责任:除不可抗力外,出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加):1.逾期在15日之内,自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;2.逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
  (二)逾期付款责任:买受人未按照约定的时间付款的,按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加):1.逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行;2.逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。
  同日,范某(出卖人,甲方)、文某(买受人,乙方)、某房产公司(居间人,丙方)签订补充协议,除以上内容外,另外补充约定:定金事宜:乙方于2016年2月26日向甲方支付定金人民币20000元整;购房款支付:乙方应于过户前一日,将第一笔购房款人民币1670000元整以自行支付的方式支付给甲方;权属转移登记事宜:甲、乙双方同意,双方应于30个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有转移登记手续:若办理权属转移登记手续需要预约的,则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。
  违约责任:1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议的约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金;2、甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,并要求甲方承担违约责任:(1)甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)甲方无处分权或无完全处分权的(包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托),导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得无所有权的;(3)交易房屋被查封或被限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的;(4)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的;(5)拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的;(6)将交易房屋出售给第三方的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内,按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金;丙方收取的所有费用不予退还,由支付方向违约方追索;3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,并要求乙方承担违约责任:(1)提供的证件资料等购房所需的资料(包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等)不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买交易房屋的;(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的。
  2016年2月26日,范某出具收条,载明在某房产公司的居间服务下,今收到购买人文某购买位于大兴区某房屋购房定金共计人民币20000元整。
  双方均认可按照合同约定应当于2016年4月10日前办理房屋产权转移登记手续,均认可延误系因文某购房资质存在问题造成,某房产公司陈述系由政策原因造成,范某对该原因不认可。
  2016年4月11日,范某、文某签订网签合同并提交备案。
  2016年4月17日,范某、文某缴纳了相关税费。
  2016年3月1日,何某与范某在北京市丰台区民政局登记离婚,冠军彩票登录中未对涉案房屋进行约定,在庭审中,双方均认可涉案房屋现由范某单独所有,且登记在范某名下。
  三、法院判决
  北京市大兴区人民法院经审理判决:
  1、文某给付范某剩余房款1675000元;
  2、范某协助文某办理北京市大兴区某房屋的产权转移登记手续;
  3、范某向文某交付北京市大兴区某房屋;
  4、范某向文某支付违约金20000元;
  5、驳回文某的其他诉讼请求;
  6、驳回范某的全部反诉请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定,“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。
  文某与范某、某房产公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,属有效合同,双方应按合同约定履行相关义务。
  本案中,某房产公司未到庭参加诉讼,视为其放弃相应权利,对于其答辩、举证、质证意见,法院以其之前在庭审中发表的意见及提交的书面意见为准。
  本案中第一个争议焦点在于文某支付房款的最后日期,双方均认可按照合同约定,2016年4月10日为办理房屋转移登记手续的最后一日,按照合同约定,逾期15日构成根本违约,该期间应截至2016年4月25日。
  范某认为按照合同约定,支付剩余全部房款的日期为过户前一日,故2016年4月24日文某未支付房款已构成根本违约,但某房产公司工作人员于2016年4月21日联系范某时,范某回复称“明天我上班,下周你安排吧”,应当视为范某同意将付款时间延长至下周,故文某于2016年4月25日支付剩余房款并未构成根本违约。
  现双方均主张2016年4月25日未能如约交付房款系对方过错,但根据双方现有证据,无法判断当日未能如约交付房款的具体原因,根据在本案审理过程中,文某诉讼请求为要求继续履行,而范某发函并提起反诉要求解除合同的实际情况,法院可以认定,本次合同的违约方为范某一方。
  虽合同中对于违约金有所约定,但文某所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额,且范某提出该约定违约金过高,要求法院予以调整,根据相关法律规定,参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑,法院可以酌情调整。
  对于文某要求范某、某房产公司协助文某办理坐落于北京市大兴区某房屋的产权变更手续及要求范某交付涉案房屋的诉讼请求,法院应予以支持;因范某为违约方,范某反诉要求文某解除房屋买卖合同、补充协议、网签备案登记手续、赔偿违约金的诉讼请求,无法获得支持。

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