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发布日期:2019-09-07    作者:李冬涛律师
本房产买卖纠纷案,一审经过三次开庭审理,开庭时间共8个小时余。一审中对方恶意提管辖权异议,但法官主持正义,对管辖权异议一审裁定驳回、二审裁定维持,且法院对管辖权异议的审理,前后不足一个月时间。一审最终判决支持我方主要诉求继续履行合同,对方配合房产过户。判后,对方不服上诉,二审维持!判决生效后,我方申请强制执行,法院出具协执通知,绕开对方直接办理过户手续!(以下为二审判决书的双方观点及法院认为部分)
上海市第一中级人民法院民事判决书
(2017)沪01民终14212号
上诉人(原审被告、反诉原告):徐某,女,汉族,户籍地浙江省永康市。委托诉讼代理人:江永茜,上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄效宁,上海欧瑞腾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):曾某,男,汉族,户籍地湖北省远安县。被上诉人(原审原告、反诉被告):王某,女,汉族,户籍地山东省乳山市。两位被上诉人的共同委托诉讼代理人:崔冽,中豪律师集团(上海)事务所律师。两位被上诉人的共同委托诉讼代理人:李冬涛,中豪律师集团(上海)事务所律师。
原审第三人:胡某,男,汉族,户籍地浙江省永康市。
上诉人徐某与被上诉人曾某、王某、原审第三人胡某因房屋买卖冠军彩票注册入口一案,不服上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初6841号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年12月8日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人徐某及其委托诉讼代理人黄效宁、被上诉人曾某及其与被上诉人王某的共同委托代理人李冬涛、原审第三人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐某上诉请求:撤销一审判决,发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求、支持上诉人的反诉请求。
事实和理由:原审第三人是上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称“系争房屋”)的共有产权人,上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为侵犯了原审第三人的合法权益,法院对此应当重点审查;原审第三人现明确反对出售系争房屋,故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应当解除;被上诉人在双方交涉过程中曾表示过同意解约,即使被上诉人现诉请继续履约,法院也应根据被上诉人之前的表态,判决解约;上诉人系外地来沪人员,又经常在外地做生意,因此对上海市的房地产限购政策并不熟悉;现上诉人认为被上诉人应属限购对象,但在双方交涉过程中,被上诉人从未如实告知过此项事实,属恶意隐瞒、欺诈,故合同应予撤销;即使合同有效,但被上诉人未在规定期限内付清房款,上诉人也享有解约权;上诉人现不愿意配合被上诉人办理贷款手续,因为时间已经过了。
被上诉人曾某、王某共同辩称,原审第三人对于出售系争房屋一事始终是知情的,即便最初不知情,但在知情后也未明确反对,反而催促被上诉人付款,显然认可了系争房屋的买卖事宜,故本案中不存在对原审第三人权益的侵害;双方发生纠纷后,被上诉人曾向上诉人提出可以在足额返还已付房款的基础上和平协商解约事宜,但上诉人不同意,反而发函催促履约,因此双方显然并未就解约达成合意;上诉人拒不配合被上诉人办理贷款手续,致使被上诉人无法在约定期限内付款,故履行障碍实为上诉人自身造成,上诉人不享有解约权;双方签订第一份合同后,被上诉人发现自身有几个月的社保是事后补缴的,故会同中介机构与上诉人协商重新签约,将过户期限推迟几个月以便满足社保连续缴费的条件,在该次协商中,被上诉人当面向上诉人告知了上述情况,取得了上诉人的谅解后,双方才重新签约,现上诉人又予以否认,显无诚信;被上诉人在一审中已经提供了结婚证、社保缴费记录等证据,足以证明被上诉人已具备购房资格,双方的合同可以继续履行;综上,一审判决正确,二审应予维持。
原审第三人胡高某述称,其同意上诉人的上诉请求,认可上诉人的上诉理由。
......
本院认为,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。现有证据表明,被上诉人曾某、王某一方2017年4月11日发送给上诉人徐某的短信内容虽含“那就好好解除掉合约”字样,但从结尾处“所以请你务必给出态度”之表述来看,显然只是就解约事宜征求上诉人意见,并非明确提出解约。上诉人则在2017年5月3日发送给曾某、王某的《催告函》中明确要求继续履约。应该认为讼争双方并未达成解约的合意。现上诉人以被上诉人上述短信中的部分内容为据,主张被上诉人已同意解约,依据并非充分,本院难予采信。
根据讼争双方在《上海市房地产买卖合同》中的约定,即使买受方逾期付款,亦不能直接导致合同解除之后果,买受方在贷款发生困难或贷款金额不足的情况下,尚且可于过户前补足房款。上诉人在一审中自认拒绝签署买受方的贷款申请文件,在二审中亦明示不愿配合办理贷款手续,显然,本案中相关贷款审批手续的延迟不能归咎于被上诉人。而事实上,被上诉人已将全部剩余房款交付至一审法院。上诉人坚持以被上诉人迟延付款为由,要求解除合同,该主张无事实和法律依据,本院不能采纳。
原审第三人虽未在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同上署名,但根据其在一审中当庭陈述的内容,其不仅清楚售房动机(急着用钱),还积极地通过中介机构催告买受方尽快付款,此等言行足以证明原审第三人认可上诉人出售系争房屋。现上诉人及原审第三人在诉讼中又以“售房侵犯原审第三人权利”作为抗辩,缺乏事实依据,本院不能采信。
上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系示范文本,以“特别告知”的方式明确摘录了上海市的房地产限购政策,在双方协商重新签约的过程中,被上诉人也当面向上诉人披露了相关限购事项,上诉人并未提出异议,甚至还表示“银行那个时候再改也行”。现上诉人在诉讼中坚称对限购事项不知情、亦未获告知,此项主张显与事实不符,本院无法采信。根据被上诉人在一审中提供的社保缴费记录,涉案合同并无履行不能之客观障碍,一审判令讼争双方继续履约,并无不当,本院应予维持。
综上所述,上诉人徐某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币20,773元,由上诉人徐某负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
代理审判员 王振伟
审判员 刘 佳
二〇一七年十二月二十八日
书记员 金雯佳
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