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发布日期:2020-01-02    作者:房产律师
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
上诉人诉称

        上诉人田宇、张秀敏不服一审判决,上诉至本院,请求:1、撤销北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初8767号民事判决,改判被上诉人协助上诉人将北京市朝阳区302号房产所有权过户登记至上诉人张秀敏名下;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、一审法院认定事实错误。一审法院认为“不能证明双方之间有借名买房的约定”系事实错误。一审法院认为“可以认定田文秋及张秀敏确实就涉案房屋在购买过程中进行过出资,但二原告的证据不足以证明田文秋和张秀敏支付了全部购房款”,系认定事实不清。一审法院将“借名买房”的原因之一,认定为“借名买房”的全部理由,与实际情况不符;2、一审法院审理程序,违反民诉法及民事证据规定的有关规定。违反民诉法规定的审理期限、告知当事人相关审判信息。判决书未对庭审证据不予采纳的理由予以说明,不符合民事证据规定;3、本案与北京市三级法院已判决案例相比较,明显存在认定事实错误,适用法律不当。
 
被上诉人辩称
        周仕清辩称:同意一审判决,不同意对方的上诉请求。
 
        田宇、张秀敏一审共同诉称:我二人系母子。周仕清系田宇父亲田文秋二姐田凤云的丈夫。2006年9月,田文秋、张秀敏夫妇购买北京硕和房地产开发有限公司开发的涉案房屋。当时涉案房屋所在楼盘由中建一局集团第五建筑有限公司城建。开发商为照顾中建一局,专门为中建一局的职工预留了该楼盘11号、12号两栋楼,并给予千分之五的价格优惠。周仕清系中建一局第五建筑公司的职工。田文秋夫妇为了免除排队买房的麻烦并享受价格优惠与周仕清达成口头协议,约定以周仕清的名义购买涉案房屋并办理抵押贷款,全部款项、贷款均由田文秋、张秀敏支付。房屋登记在周仕清名下,但是田文秋、张秀敏享有房屋所有权,待贷款结清之后将房屋过户至田文秋、张秀敏名下。
        周仕清同意并配合。2006年9月,田文秋和张秀敏以周仕清名义与北京硕和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,交纳首付款411606元,按揭贷款12万元。为支付上述首付款,田文秋向其大姐田凤霞的丈夫郝步岭借款六万元。房屋贷款由田文秋、张秀敏共同偿还。2007年11月28日,张秀敏交纳购房面积补差款7787元,涉案房屋由开发商交付给张秀敏,2008年7月入住至今,期间的水、电、气、物业费发票均由张秀敏支付。2008年7月,房屋登记在周仕清名下,但房产证及交费凭证、收据均由张秀敏保存。2009年4月,田文秋去世。张秀敏自行偿还了郝步岭的借款。2013年,涉案房屋房产证满五年,我方向周仕清要求过户,周仕清一直推诿至今。故我二人诉至法院,请求判令:周仕清协助我二人将涉案房屋过户至张秀敏名下。
 
        周仕清一审辩称:田宇、张秀敏所述亲属关系属实。田文秋、张秀敏原籍河北固安,后来北京打工、生活。因其居无定所,我妻子田凤云基于姐弟情谊,动员我一起帮助田文秋一家解决在京住房问题。2006年9月我得知我单位有新楼盘出售,就询问田文秋是否有购房意愿,如果购买我们可以适当资助。田文秋考虑到自己的经济能力无力支付购房款,故放弃了购房的想法。后经我们商量,决定由我购买涉案房屋,让田文秋一家长期居住。因为周仕清无力支付全部购房款,由我们夫妇先出资30万元,向银行贷款12万元,其余购房款由田文秋支付。田文秋向姐姐田凤霞、姐夫郝步岭借款6万元,自己出资了5万元。房屋取得后由田文秋一家居住并承担所有费用。等田文秋具备自己购房的条件时应当搬离涉案房屋,届时按比市场租金优惠的标准从田文秋所出款项中相应折抵房屋使用费。
        如果不足就不再收取。如果田文秋有条件并愿意购买该房屋,届时按市场价向周仕清补偿约占房屋三分之二的房价款,我配合过户。上述约定达成后我购买了涉案房屋。房屋总价531606元,首付411606元,我方支付了现金30万元,余款111606元由田文秋支付,并以我为借款人向北京农商行四季青支行贷款12万元。此后房屋交付,我与开发商办理了收楼手续,然后将房屋交付给田文秋。对于田宇、张秀敏的诉讼请求,我方不同意,双方之间并不存在借名买房的关系,也没有借名买房的必要。2006年的时候北京并未限购,而且我单位给予职工的优惠仅限全款购买的情况,涉案房屋是贷款购买,根本不存在优惠。即便存在优惠,53万元的房款优惠后也仅仅是2600元,而事后过户,即便房价不涨也要支付至少1%的契税,得不偿失。综上,不同意田宇、张秀敏的诉讼请求。
 
        一审法院经审理查明:田宇、张秀敏系母子。周仕清系田宇父亲田文秋二姐田凤云的丈夫。2006年9月20日,周仕清与北京硕和房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由周仕清购买涉案房屋。房屋建筑面积95.04平方米,总价款531606,首付款411606元。2006年10月10日,周仕清与北京农村商业银行股份有限公司四季青支行签订《个人住房借款合同》,贷款12万元支付涉案房屋尾款。2007年11月28日,涉案房屋再次交纳面积补偿7787元。涉案房屋交付后由田宇、张秀敏及田文秋居住使用,田文秋于2009年4月8日去世。
 
        现田宇、张秀敏主张上述购房款中首付款系田文秋支付,并提交了购房发票予以佐证,其中六万元系向郝步岭的借款,但未就其余款项来源及款项具体支付方式提交证据予以佐证。周仕清认可张秀敏确实借款并支付了部分首付款,但称首付款中有30万元系周仕清支付,其余房款及贷款系田文秋夫妇支付。
 
        一审庭审中,田宇、张秀敏主张双方之间系借名买房关系,并提交物业费等费用证明及房屋产权证予以佐证。周仕清认可涉案房屋的相关费用由田文秋夫妇支付,但是认为这并不能证明双方之间存在借名买房关系,而只是亲戚之间的相互帮助。并认为以当时的购房条件及政策根本不存在借名买房的必要。
 
        一审法院认为,当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。从本案现有证据看,可以认定田文秋及张秀敏确实就涉案房屋在购买过程中进行过出资,但田宇、张秀敏的证据不足以证明田文秋和张秀敏支付了全部购房款,亦不能证明双方之间有借名登记的约定。田宇、张秀敏所述的借名买房的理由系为节省千分之五的购房款及选房时间,考虑到双方此后过户需要支付的费用,该理由存在明显的不合理性。考虑到双方之间的亲属关系以及2006年本市的购房政策,一审法院难以认定双方之间存在借名买房的合同关系,故对于田宇、张秀敏要求过户的请求一审法院不予支持。
 
        综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条判决:驳回田宇、张秀敏的全部诉讼请求。
 
本院查明
        本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
 
        本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张秀敏、田宇提交了:1、社保交费信息、社保卡、北京市居住证;2、商贷资料清单说明;3、与郝步岭的通话录音。证明其有本市的购房资格,田文秋、张秀敏无本市户口、无资产证明、不便贷款,涉案房屋系田文秋、张秀敏借周仕清名义购买。周仕清对证据1认可真实性,但不认可关联性;对证据2的证明目的不认可,证明目的是不能贷款,但商贷资料提到外地人有暂住证可以贷款;对证据3真实性和目的性不予认可。对上述证据,本院认定如下:证据1因涉及张秀敏现是否具有本市购房资格,与本案具有关系性,本院予以采纳;对证据2和3,因无法核实其真实性和直接体现其证明目的,本院不予采纳。
 
        庭审中,周仕清称:涉案房屋的购房相关手续原件其手里没有,手续都给田文秋了。因为入住需要办手续,因为登记的是我方名字,手续在谁手里无所谓。其支付首付款的证据是其母亲2002年的取款凭条。佐证证据是一审田宇、张秀敏提供的首付款发票,发票有周仕清签字,是我方去交首付款,在发票抬头上签字,款项中包含周仕清的30万。
 
        田宇、张秀敏称:首付款是田文秋交到购房单位。发票上周仕清签字是因为借周仕清的名字,所以都必须签周仕清的名字。
 
        双方均认可涉案房屋由田宇、张秀敏自2008年起居住至今。
 
        上述事实,有相关书证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
 
本院认为
        本院认为,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权登记的,可予支持。根据本案查明的事实,对双方争议的首付款支付情况,虽然周仕清主张首付款出资30万元,但其提交的证据是在2002年7月从其母账户中的提取记录,而涉案房屋的首付款交纳时间是在2006年9月,提取和交纳时间相距4年,在没有其他证据加以佐证的情况下,其应承担举证不能的法律责任,故本院不能认定周仕清支付了上述款项。虽然张秀敏也未能就支付全部首付款提交充足证据,但因其持有交款发票,在没有相反证据的情况下,应认定发票的持有人为付款方。据此,本院认定涉案房屋的首付款系田文秋、张秀敏支付。现因涉案房屋的房款均系田文秋、张秀敏支付,且其占有使用涉案房屋至今,在居住期间其亦支付了涉案房屋的相关费用且持有房产证及购房单据。
        而田宇、张秀敏、周仕清又均认可涉案楼盘系周仕清单位出售,故在没有证据否定张秀敏、田宇所述购房理由有违常理的情况下,应认定双方之间存在借名买房的合同关系。本院对张秀敏、田宇的诉讼请求,予以支持,但过户费用应由其承担;周仕清的抗辩意见,缺乏依据,本院不予采信。综上,张秀敏、田宇的上诉请求成立,本院对一审判决予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
 
二审裁判结果
        一、撤销北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初8767号民事判决;
 
        二、周仕清于本判决生效后十日内协助田宇、张秀敏将位于北京市朝阳区302号房屋过户登记至张秀敏名下,过户费用由张秀敏负担。

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